打开财经资讯，“房价持续下跌”“房子过剩贬值”“买房必亏钱”等论调占据主流。全国二手房挂牌总量突破850万套，三四线城市、远郊板块房源挂牌数月无人接盘，不少小区成交价较高点回落30%-40%。房企新开工面积不足2021年高点两成。2021年下半年至今，整整5年的调整周期，调整时长、下跌幅度远超2008年、2014年两轮短期回调。房价到底了吗？未来10年还能涨吗？答案可能跟你想的不一样。
一、先看现实：市场正在“筑底”，但筑的是“分化”的底先说好消息。一线城市已经率先企稳。一线城市房价自2025年5月经历了九个月下跌后，2026年2月止跌，3-6月已连续4个月环比上涨。2026年上半年，一线城市新房、二手房房价较2025年12月平均涨幅分别为0.3%、0.9%。上海更是连续83个月环比正增长，从未出现过下跌。二线城市也在跟进。2026年6月，二线城市新房价格时隔13个月首次环比止跌。太原、沈阳、南京、杭州、宁波、厦门、青岛、武汉等12个二线城市新房价格环比上涨。止跌城市的数量占二线城市的比重接近42%。二手房同样在修复。2026年6月，一线城市二手房价格环比上涨0.3%，实现连续3个月上涨。北上广深四个城市二手房价格环比连续4个月全线上涨。中指研究院预测，“十五五”时期全国城镇住房需求总量约为49.8亿平方米。住房和城乡建设部也指出，2026年上半年二手房在新房和二手房交易总量中的占比达到50.4%，我国房地产已进入存量时代。市场确实在筑底。但筑的是“分化”的底，不是“普涨”的底。二、未来10年，房价还能涨吗？——三个“不可能”和两个“可能”第一个不可能：全国普涨，不可能了。过去20年，闭眼买房都能赚——因为人口在涨、城镇化在涨、收入在涨、杠杆在涨。四个“涨”叠加，猪都能飞。现在呢？我国总人口2021年达到峰值后逐年下降。刚需购房主力人群（25-35岁）已进入长期下行通道。过去通过人口和城镇化率提升带来的房地产市场规模扩张的红利不复存在。经济学家朱民说得很直接：人口持续流入的城市能保持房价稳定，10年后这些地方的房子依然是家庭财富的“压舱石”；但人口流出的城市，别指望了。第二个不可能：投资性需求大规模回归，不可能了。过去房价上涨的最大动力，不是居住需求，是投资需求。大家买房不是为了住，是为了“增值”。但现在，未来10年地产投资性需求可能为0、甚至为负。多套房家庭正在出售多余房产。居民资产配置逻辑发生逆转，过去二十年房产是家庭资产压舱石，如今大家普遍形成 “房子过剩、增值终结”的认知。当“买房必赚”的信仰崩塌，投资需求就回不来了。第三个不可能：房价再次暴涨，不可能了。知名经济学家马光远直言：不认为未来几年会再次出现全国房价普遍大涨的行情。欧亚集团中国区总监王丹更保守：中国房价最早于2027年触底，但房地产在2035年之前没有拐点。那有没有“可能”？第一个可能：核心城市的核心地段，可能涨。丁祖昱预判，未来10-20年，中国商品房年交易总量将稳定在8-9亿平方米的区间。中指研究院也认为，人口持续流入的高能级城市市场仍具潜力。20%的城市因人口流入、产业集聚，逐步触底企稳；大多数三四线城市，人口流出，进入漫长去库存。上海、深圳、杭州这类城市的核心地段，可能率先进入修复周期。第二个可能：“好房子”，可能涨。易居中国CEO丁祖昱说了一句话： “好房子”政策才是中国房地产未来十年、二十年最应该关注的产业政策。过去大家买房，是“有房住就行”。未来大家买房，是“要住好房”。住房需求特征已由“刚需”驱动转为“改善”主导。品质好、地段好、物业好的房子，依然有人抢着买。老破小、远郊房、没学区的“僵尸房”，只会越来越不值钱。PS 北方君评未来10年，房价还能涨吗？答案是：能涨，但不是你想象的那种“涨”。不是全国普涨，是核心城市涨、非核心城市跌。不是闭眼买都涨，是好房子涨、差房子跌。不是投资驱动的暴涨，是居住需求驱动的温和修复。马光远说得最清醒：“少数核心城市率先完成筑底，并进入新的修复周期，是完全有可能出现的。但全国房价普遍大涨？别想了。”过去20年，买房靠“胆子”——敢借敢买就能赚。未来10年，买房靠“脑子”——选对城市、选对地段、选对产品，才有可能不亏。别再问“房价还能不能涨”了。该问的是：你要买的那个房子，在哪个城市、什么地段、什么品质？
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